ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка стоимости недвижимости — это процедура, с которой каждый владелец какой-либо собственности столкнется хотя бы раз в жизни.

В сегодняшней статье мы расскажем вам: когда и при каких обстоятельствах необходимо проводить оценку недвижимости, какие для этого потребуются документы и назовем возможные проблемы, которые могут возникнуть.

Рассмотрим более подробно, что же собственно означает само понятие “оценка стоимости недвижимости”? Под этим термином принято понимать реальную рыночную стоимость полностью готового объекта, либо объекта находящегося на стадии строительства, соответственно тем задачам, которые поставил заказчик. Можно выделить следующие виды стоимости объектов:

• потребительская — это та сумма, получить которую можно после продажи, либо последующей эксплуатации объекта;
• рыночная – те деньги, которые могут быть получены после продажи выставленного на открытые торги объекта;
• ликвидационная – та разница, которая существует между доходом от объекта и теми расходами, которые пойдут на его ликвидацию, а также ряд других операций.

Стоит отметить, что оценивать можно как само строение, так и участок земли. Обычно, его кадастровая стоимость сильно завышена, причем совершенно безо всяких на то оснований, и не имеет никакого отношения к стоимости объекта на рынке недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости будет максимально точно и достоверна проведена лишь в том случае, если обратится к независимым оценщикам, специализирующимся на проведении данных услуг. Это позволит вам значительно оптимизировать налогообложение, провести сделку купли-продажи объектов недвижимости или получить под её залог кредит, произвести в уставной капитал дополнительные взносы. Любому банку, в который обратится предприниматель, в обязательном порядке потребуется компетентный отчет о стоимости недвижимости. Изредка сами собственники просят независимых оценщиков объективно оценить принадлежащие им объекты.

Оценить недвижимость можно воспользовавшись одним из следующих способов:

• Доходный. В этом случае определяется годовой доход не только от эксплуатации и собственно владения объекта оценки, но также и с учетом перспективы возможного дохода. Оценщик анализирует ставки платы за аренду, запрашиваемые в данном районе. Зачастую арендодатели сознательно завышают ставки, что существенно затрудняет проведение такого анализа. Достаточно сложно провести объективную оценку согласно этому методу.
• Затратный. В основе лежит проведение анализа тех издержек и затрат, которые идут на создание, необходимую реконструкцию, либо утилизацию недвижимости.
• Сравнительный. Анализируются проводимые на свободном рынке сделки купли-продажи подобных объектов. Сопоставляются площадь и местонахождение, назначение и степень изношенности недвижимости. Именно этот метод признан наиболее объективным.

Оценка стоимости недвижимости проводится обязательно вместе с участком земли, на котором данный объект возведен, обычно остаточным методом. Если принять за основу определенную стоимость самого объекта, то остается провести капитализацию дохода, который может быть отнесен лишь к земельному участку. Этот способ помогает выявить наиболее эффективную эксплуатацию наделов земли.

В некоторых случаях, приняв решение приобрести на открытом аукционе какой-либо объект, предприниматели сталкиваются с начальной ценой, которая искусственно завышена. Как бы это не было грустно, но задействованный вами независимый оценщик лишь окажет вам помощь в определении реальной стоимости выбранного вами объекта. При этом совершенно нереально снизить аукционную цену, либо отстоять собственное мнение. За организаторами торгов остается право установления цены.

Сложность оцениваемого объекта напрямую влияет на окончательную стоимость проводимого отчета. Самая дорогая – это оценочная стоимость той недвижимости, которая находится в аварийном фонде или в состоянии незавершенного строительства. Проводят такую оценку эксперты сторонних организаций, причем достаточно дорого.

Как правило, для того, чтобы провести оценку недвижимости, организации достаточно от 3 до 5 дней. Однако, в ситуации, когда клиенту требуется срочно провести данную процедуру, например, для получения кредита от банка под залог оцениваемой недвижимости, такие работы могут ускориться. Клиент может рассчитывать на то, что оценщик пойдет ему навстречу.

Встречаются ситуации, когда бизнесмены, при обращении в компанию по оценке опасаются – подойдет ли банку отчет, который выполняют специалисты компании? Поэтому следует знать о том, что отказ может быть получен в случае, когда организация, выбранная ими, не получила в банке аккредитацию. Избежать подобной неприятной ситуации достаточно просто – стоит получить у банка список тех оценщиков, которые с ним сотрудничают, либо поинтересоваться об этом у представителя оценочной компании.

Рассмотрим подробнее, что именно входит в отчет оценки стоимости недвижимости. На первом этапе составляется заключение, которое состоит из следующих частей:

• вводная,
• аналитическая,
• итог.

Данный документ включает в себя подробное описание объекта оценки — его местоположение, особенности конструкции и состояние на конкретный момент. В него входит описание тех методов, которые были использованы при оценке и указываются данные, полученные при расчете. Согласно Закону «Об оценочной деятельности», отчет содержит данные о рынке недвижимости в том районе, где находится объект оценки. Срок действия полученного заключения — полгода, поэтому ему присваивается порядковый номер и на нем указывается дата составления.

В отчете прописывается список всех допущений и условий, ограничивающих, либо подтверждающих независимость оценки стоимости недвижимости на рынке. Готовый документ прошнуровывают, нумеруют страницы, скрепляют печатью и оценщик заверяет все своей подписью. Только при соблюдении всех перечисленных требований, отчет будет принят безоговорочно любой организацией.

Особо отметим перечень документов, необходимых для проведения оценки стоимости недвижимости:

• свидетельство о госрегистрации права на недвижимость;
• техпаспорт или выписка из него БТИ, со всеми приложениями;
• справка о состоянии балансовой стоимости на последнюю дату отчета;
• по требованию, проектно-сметные документы на реконструкцию или строительство;
• для участков, которые находятся не в собственности – договор аренды на них;
• если имеется обременение, то нужны документы, в которых содержатся сведения, подтверждающие данный факт;
• кадастровый план на участок земли;
• справка о расходах на эксплуатацию объекта;
• платежи – плата за аренду и налог на землю;
• коммунальная оплата – электро-, тепло- и водоснабжение, газ, канализация и др.;
• платежи по страховке, в случае их наличия;
• расходы на техобслуживание объекта;
• данные на имущество, не являющееся недвижимым, но при этом подлежащее оценке, как часть оценочного объекта.

Заказав оценку недвижимости в оценочной компании «ГЕРМЕС» вам гарантируется качественное и плодотворное сотрудничество, подразумевающее чёткий и открытый подход, соблюдение конфиденциальности, а также максимально быстрое прохождение всех необходимых этапов оценки – от сбора информации до составления полного отчёта о величине рыночной стоимости недвижимости.